田園都市線 新築一戸建ての悩みどころ
具体的にやってみましょう。
たとえば七○平方メートルの新築マンションが四五○○万円で売られていたとします。
しかし、四五○○万円のうち必ずカッコ書きして「消費税など含む」または「内消費税額など○円」とパンフレットに書かれているはずです。
このケースで、もし一五○万円と表示されていたとしたら、このマンション価格の内訳は、建物三○○○万円、消費税一五○万円、土地一三五○万円となります。
このマンションと比較する中古マンションが築一○年八○平方メートルで、駅からの距離、グレード、環境などは、仮にすべて同一とします。
土地価格一三五○万円を七○平方メートルで割り、土地の建物専有面積当たり単価を次に求めます。
これに建物相当価格をプラスします。
マンションも戸建てのときと同じように築一○年程度で新築の半額と考えていいでしょう。
本来ならばマンションの場合は木造よりも耐用年数が長いので、同じ築後一○年なら価値も木造よりもあるように考えられますが、設備面や間取り面でマンションの場合は新しい物件と古い物件では差がありますので、こういった評価にしておいていいのです。
この場合なら、建物部分は半額で計算すると、となります。
土地価格の一五四○万円をプラスし、二三五四万円がこの中古マンションの新築マンションとの比較値になります。
このようにしていくと、ある地域の現在の中古マンション・中古住宅相場が、はたして割安なのか割高なのか判断できます。
中古住宅、中古マンション、さらに土地まで、物件を選ぶときに意外に肝心なことは、理屈が決め手にはならないということです。
自分でその物件を見た瞬間に「惚れる」ということがあります。
理屈ではなしに一目見て気に入るというやつです。
こういった物件は、もし多少自分の予算よりはみだしたとしても、買えるのなら買ったほうがよいと思います。
なぜなら、人間の感性というのは案外正直なもので、「何となく好き」「何となく嫌い」という印象が、まるっきり的はずれということにはなりません。
「何となく嫌い」という物件を購入すると、だいたいにおいてその後、後悔しますし、「何となく好き」という物件を購入すると、その後の満足度も高いようです。
一目惚れする物件は「何か」を必ず持っています。
それが立地であったり、環境であったり、雰囲気であったり、原因はさまざまですが、「何か」引きつけるものがあるはずなのです。
たいていの場合、いくつかの要因が重なって惚れるほどその物件を気に入ることが多いようです。
これは近隣や周囲の人種にも関係します。
人種といっても別に人種差別しているわけではありません。
近所に住んでいる人の人柄や雰囲気のことです。
人はもちろんどこでも生きていくことはできるのですが、自分と同じような生活レベル、もしくは少し上のレベルの中に身を置くと、ここちよく生活することができるようです。
一目惚れするということは、それらの街の雰囲気、近隣の住民、さらには出店しているレストランの店づくりや趣味まで気に入ることです。
不動産のように大きい買物をしようとするときには慎重になり、いろいろ理屈をつけたくなるものですが、案外、感性だけを基準に選んでも「よい買物」をすることがあると、私は思います。
バブル全盛期の頃、週刊誌やビジネス書の中で「公団、公社の物件を狙え」のような記事が目立ちましたが、公団や公社が分譲した初期の頃のマンションは、日照をより多く確保するために棟ごとの間隔を広く空けました。
その結果、建ぺい率や容積率にかなり余裕があるのが普通です。
言うまでもありませんが、敷地に対して建築できる限度を表しているのが建ぺい率で、延床面積は容積率で限度を表します。
たとえば三○○坪の土地に建ぺい率六○％、容積率二○○％の土地では、二一○○坪の六○％で一八○坪が建築できる限度の面積で、通常は一フロアの面積をやや上まわったぐらいです。
肝心なのは容積率のほうで、この場合なら三○○坪の二○○％で六○○坪まで建さて、この土地に現在、延床面積で二○○坪しか建っていないとしたら、建て替えれば六○○坪の建物が建つので（ほかの法律制限をすべてクリアしたとして）、差し引き四○○坪も大きな建物が建てられることになります。
この例で言うと、現在の延床面積二○○坪に、仮に二○坪の３ＬＤＫが一○戸建っているとします。
これを三○坪の４ＬＤＫ二○戸に建て替えたとすると、二○坪の３ＬＤＫに住んでいた人たちは一○坪広い４ＬＤＫに全員移り住むことができます。
しかも、それ以外に三○坪の４ＬＤＫが一○戸残りますので、その一○戸を売却して、六○○坪に建て替えた建築費に見合えば、もともとそこに居住していた人たちはお金を一銭も出さずに新しく、そして広くなったマンションに移り住むことが可能になります。
では、本当に公団、公社のマンションは容積率が余っているかというと、容積率二○○％の地域でその半分の一○○％どころか、五○％しか使っていないマンションもあります。
理屈の上では現在の四倍の規模のものが建替え可能となります。
「これはバブル期ではなくても狙い目マンションだ」というように感じてしまうかもしれませんが、ちょっと待ってくだきい。
建替えは思うほど簡単にいかないのです。
建築にかかわる法律は建ぺい率と容積率の制限ばかりではありませんが、容積率の高い土地ほど大きく土地を利用しやすいことには違いありません。
記憶が薄れかけている阪神大震災ですが、多くのマンションが半壊または全壊の被害を受けました。
ところが専門家によって全壊と診断されたマンションでさえ、建替えが遅々として進んでいない場合があったのです。
この場合は、個人負担する費用の額が問題となっているケースが多いのですが、たとえ費用を負担しなくても建物を建て替えるには建て替えるだけの理由が必要になります。
しかし、区分所有者全員が同じ気持ちになるのは大変なことなのです。
人によっては、もうすぐにでも建て替えないとダメだと思うようなマンションでも、別の人がまだまだ住み続けられると思っていることがあるからです。
だいたい古いマンションほど年配の住民が多くいます。
考えれば当たり前で、若くして新築マンションを買っても、長期ローンを組んで支払いが終わる頃には、みんな老人になっています。
老夫婦または老人の一人暮らし、あるいはそれに準じるような生活の人たちには、すべてとは言いませんが建替えに反対する人が多いものです。
なぜなら、老人だけの生活になってしまうと、そもそも広い住宅は必要なくなります。
そして、古いマンションから仮住まいへ、そしてまた新しいマンションへと二回の引っ越しをしなければならず、広い新しい住宅に住めることへの魅力をあまり感じません。
こうした人たちを相手に建替えを進めようとしてもなかなか進まないのが実情です。
建替えは区分所有法により、全区分所有者の五分の四以上の賛成があれば決議できることになっていますが、現実問題としては全員の賛成がないと進まないのが実情です。
これからは築年月を経過したマンションがだんだん増えるに従って、建替えに対するアレルギーも少なくなるとは思いますが、それでもそう簡単に事例は増えないと思います。
そんな背景があることを前提に土地付きマンション（正確には土地持ち分の多いマンションと呼ぶべきですが）は損か得かを考えてみなければなりません。
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